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2023年01月11日

透视内地房产与沿海房产的发展现状

自2003年12月到2005年，可以说是中国房地产行业最为“惊心动魄”的时间，从“71号令”到“121文件”，从“国八条”到“七部委意见”，宏观调控政策步步紧逼，因此有人说：中国房地产是到了该降温的时间了，过热久了，它就膨胀了，越热越膨胀，那样的后果将象气球一样，等到了不能承受的负重，将面临的是灾难性的后果，受害的不仅仅是企业、消费者，更为严重的是影响了国民经济的稳定发展，这种后果是人人都不愿意看到的。

今年银行贷款基本上被停止了，银行贷款门槛提高，但是基金门槛降低了，这个时候很多房地产基金可能会找到它存在的空间。因此，它只能使一些规模小的企业面临更加严峻的考验，甚至有淘汰的可能。但是，对大企业来讲，它是一种新的发展机遇，即使是在非常不好的市场环境下，同样会成就一批企业家，因为那样会面临更多的挑战和困难，很多人都退却了，机会反而更多。在土地政策和银行紧缩的背景下，除了规范市场秩序的政策以及土地政策等进一步细化外，不会再有针对房地产行业进一步降温的政策出台。面对复杂的市场状况，有准备的企业会快速成长起来，相反则会面临被市场淘汰的结果。

购买能力并不是仅指城市固有居民的购买能力，而是指所有想在这个城市购买房子的人的购买能力，由于人口的流动性，需求本身和需求总量其实是在不断变化的，城市的经济在不断地发展，发展越快的地区，人就会聚集的越多，需求会越来越旺。新的居住需求肯定要刺激当地的房地产市场。和沿海地区相比，内地与沿海发达城市还有一定差距，主要表现为：沿海地区有较好的地域发展优势，再加上人口居住相对密集，其经济的发展速度是内地城市所不能比的。在政策方面，当地政府部门出台了一系列有利于房产业发展的政策条文，为沿海房地产业的高速发展提供了有利的发展平台。但不能否认内地地产进步神速，现在在一些地方已经超过沿海地区开发的楼盘以及基础设施建设，在观念和产品上已经达到沿海地区的水平，差距主要体现在细节服务和市场环境上。内地房地产开发商正在不惜余力地以顾客为导向，把握细节服务，改善自身的市场环境。

住宅节能问题虽然是老话题，但是所有房地产商必须考虑的问题，尤其是对购房者而言，对住宅的节能要求更为迫切。住宅节能效率的提高不但将改善居住舒适性，同时也可以大幅度降低因建筑系统造成能源浪费，相应节约了电、煤、气、暖气等生能活源成本。住宅建筑节能是房地产行业产品的核心技术之一，也是目前国内各地住宅市场都在着力发展的内容。有关资料显示，目前我国每年建成房屋建筑面积比所有发达国家一年建成房屋建筑面积总和还要多，但其中的高能耗建筑在既有城乡建筑中占99%，在新建成房屋中也占到了95%以上。夏季空调用电高峰，冬季供暖高峰等问题使能源告急提上日程，也使得建筑节能的重要性愈发凸显，内地城市不象北方那样，夏天可以在减少或者缩小空调用电高峰，象南方那样，冬天省去供暖设施，由于内地城市正处于南北之间，可想而知，处理好住宅节能、环保问题，犹为重要。环保、节能是一个大课题，也是今后住宅产业发展的大趋势。但是，由于节能建筑与普通建筑相比，多层建筑造价要高出约10%，高层则要高出12%左右，由此带来房屋销售价格也将相应提高。所以，增加了居住建筑造价应由开发商和购房户共同承担。一方面，开发商加强管理，增大投入，压缩利润，确保购房户买得起房；另一方面，购房户也要理解开发商增加节能投资的困难，自愿地承担“另一部分”，对于购房者而言，只要七年就可以收回投资成本。环保、节能不能只是口号，而是要有行动。现在大家都在提环保节能住宅，真正在实施过程中还存在诸多问题。无论是内地或是北京、沿海地区，如果做好这件事情，那么你所开发的楼盘肯定受欢迎，真正是为社会、为客户做的一件好事情。

如今，人们对楼盘的一些概念性提法已经不再感兴趣了，而是转而对住宅的技术含量的关注，科技住宅已成为开发楼盘的一个新的热点。科技住宅其实就是环保与生态住宅的升级产品，它涵盖了新材料与新技术的运用，相对来说技术的含量会更高些。它带给人们高舒适的节能住宅，创造了健康的生存环境。在国内城市当中，北京、上海的住宅中科技成分运用得较好，走在全国的前列。新科技能够在住宅建设中得到迅速、广泛的应用，有两大原因，一是市场，二是国家政策的引导。由于市场竞争激烈，一些开发商为了寻找新的卖点，越来越关注新科技的应用。可以说科技进步刺激了住宅市场的发展，刺激了住宅的发展，而新的市场需求反过来促进科技进步。但科技住宅的开发必将受到成本与经济发展两方面的制约。当一个开发商对科技住宅前期投入太高，却没有达到一定的价位以及消费量时，必然会不敢轻易尝试，许多企业是看好了再做，要稳步前进，例如对开发楼盘的整体精装修等问题，更需要谨慎对待。

在价格方面，近几年沿海地区和北京等地房产价格一路攀升，上海房价更是走在全国房价的最高端，从而导致了全国房价的不稳定因素的提高，而这个时候，内地大、中型城市的房价显得不是那样盲目跟风。随着这些城市存在有一定的区域经济环境成份，但总的来说，内地这些大、中型城市还是在稳步中发展的，有的甚至房产的发展与当地的经济增长同步进行，并没有过高或者过热，从这一点上至少证明中国房地产业的发展还不算太糟。例如：今年郑州市的房价在每平方米2500元――3500元，武汉的房价也与郑州相差无几，在看重庆、昆明、成都、西安、太原等省级城市，其房价的增长也只是在20%到30%之间，这和北京、上海等沿海城市相比它只是维持在发展的水平。因此，对于房地产发展来说无论是“泡沫”也好，还是发展“过剩”，降温总是个好事情，至少对于购房者而言才是真正的“实惠”。

随着国家经济稳健快速发展，社会总体消费的可支付能力会进一步增强，市场环境更加走向规范化，宏观市场应该不难把握，关键在于企业怎样认识微观市场。现在很多公司都开始考虑集团发展战略，以前是一个项目一个项目做，现在是一批一批项目的做，企业的风险意识加强了，不会把所有的资金投入到一个项目中去。以前，往往项目成公司就成，项目败公司就败，而现在是多层次、多产品的投资。因此，专业房地产企业的安全系数提高了，要求每一个项目都在自己的控制范围之内，企业现在期望的不是一步登天，而是按照自己期望的速度安全发展，寻求稳健的进步。这些现象主要表现在北京、上海及沿海一些大的房地产开发企业。对于内地来说，大的房地产开发商反映没有那样快捷，而是左顾右盼，发展缓慢，从而影响了内地房产开发商发展的步伐。但是，他们的顾虑是有道理的，也是可以理解的，因为在本地时间久了就被当地的区域经济或者市场模式所约束，或者他们根本就没有走出去的打算，或者他们还没有看好市场，或者他们的资金还不够多。而北京、上海及沿海其他地区的房产商们可没有那么“悠闲”，他们四处奔波，寻找商机。他们在壮大企业、开发楼盘、提高房价的同时，国家政策对他们的影响也十分重要，他们对每次的政策降温都有不同的心理“体会”。这种“体会”是在“降温”时并没有对市场的把握做太多的“准备”。假如“准备足了”，房价也就不会出现现在这种局面了，国家也就不会对房地产市场发出一道又一道的“指令”，虽然这些“指令”不是针对他们，但对他们的影响远远超过内地的这些企业。

究竟是谁提高了房价？这些事情已经不在重要，因为，“婆媳”之间的理论谁也说不清，但有一点是明确的，那就是房价确实高了。于是，内地房地产企业也在“蠢蠢欲动”，而且他们在北京、上海及沿海房产市场的带动下，也确实“小有提高”。现在面对政策的调控，有的人“喜出望外”，有的人“怨声载道”。所有这些已经不是现在要讨论的，房产开发企业的老总们应该把精力放在今后的发展中，多替老百姓想一想，为购房者想一想，今后的房地产市场会是什么样子？谁也说不清！

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